서울에서 집 사려면 최소 얼마가 필요할까? 유형별 대출 가능 금액과 실제 필요한 자금 총정리

rikyriky2020 2025. 11. 26.

서울 전역이 규제지역으로 지정되면서 대출 한도와 필요한 초기 자금이 크게 달라졌습니다. 하지만 정보가 너무 복잡해 “도대체 얼마를 준비해야 하는지” 정확히 계산하기 어려운 분들이 많습니다. 오늘은 이를 쉽게 정리해 무주택자 / 서민·실수요자 / 생애최초 각 유형별로 서울 아파트 평형별 필요한 자금을 알아보겠습니다.

아래 분석은 단순 참고용이며, KB부동산 월별 평균 매매가와 평수 기준으로 계산한 수치입니다.

✔ 서울에서 대출받아 집 살 수 있는 사람은 단 3유형

① 무주택자 — 기본적인 대출이 가능하며 처분 조건부 1주택자 포함
② 서민·실수요자 — 부부합산 연소득 기준 충족 + 8억 이하 주택 + 무주택 세대일 것
③ 생애최초 구매자 — 세대 구성원 모두 생애최초여야 함

각 유형별로 LTV 적용 비율과 대출 한도가 다르므로 실제 필요한 자금도 크게 달라집니다.

✔ 유형별 LTV·대출 기준 간단 요약

유형	LTV	기준
무주택자	40%	DTI 40%, 주택가액 구간별 대출 한도 적용
서민·실수요자	60%	부부합산 소득 기준 충족 + 주택가격 8억 이하만 가능
생애최초 구매자	70%	세대 전원이 생애최초여야 하며 DTI 60% 적용

이제 본격적으로 서울 주요 지역별로 24평·34평 기준 필요한 자금을 살펴보겠습니다.

✔ 서울 24평 기준, 지역별 필요한 자금은?

아래 수치는 "평균 매매가 – 대출 가능 금액"으로 계산한 값입니다. 주요 지역을 기준으로 실제 필요한 최소 자금을 정리했습니다.

● 무주택자 기준(24평)

강남구: 약 2억 4천만 원
서초구: 약 2억 2천만 원
송파구: 약 1억 4천만 원
용산구: 약 1억 6천만 원
마포구: 약 8천 5백만 원
노원구: 약 4천 5백만 원
도봉구: 약 3천 8백만 원

24평 기준으로 보면 입지가 좋은 강남·서초는 최소 2억 이상을 보유해야 하며, 서울 외곽 지역은 상대적으로 접근 가능성이 조금 더 높습니다.

✔ 34평 기준 필요한 자금(무주택자)

강남구: 약 3억 4천만 원
서초구: 약 3억 2천만 원
송파구: 약 2억 4천만 원
용산구: 약 2억 5천만 원
성동구: 약 1억 7천만 원
노원구: 약 6천 4백만 원
도봉구: 약 5천 4백만 원

면적이 커질수록 차이는 훨씬 커지고, 강남 34평은 3억 중반대 실자금이 필요합니다.

✔ 서민·실수요자는 8억 이하 주택만 가능

서민·실수요자 조건을 충족해도 주택 가격이 8억을 넘으면 대출 자체가 불가합니다. 즉, 강남·서초·송파·성동 등 주요 지역의 24평·34평 아파트는 대부분 조건이 맞지 않습니다.

● 서민·실수요자 기준 필요한 자금(24평)

구로구: 약 3천만 원
노원구: 약 3천만 원
도봉구: 약 2천 5백만 원
강북구: 약 2천 7백만 원

상대적으로 서울 외곽지역은 서민·실수요자 기준으로 접근성이 매우 높습니다.

✔ 생애최초 구매자, 가장 유리한 LTV 70%

생애최초는 LTV가 70%까지 올라가면서 필요한 자금이 크게 줄어듭니다.

● 생애최초 기준(24평)

도봉구: 약 1천 9백만 원
강북구: 약 2천만 원
중랑구: 약 2천 1백만 원
구로구: 약 2천 2백만 원
관악구: 약 2천 4백만 원

서울 외곽 기준으로 2천만 원 수준의 실자금이면 생애최초로 내 집 마련 가능성이 생깁니다.

✔ 정리: 서울에서 집 사려면 최소 얼마가 필요할까?

● 강남·서초 등 핵심지 → 최소 2억~3억대 실자금 필요

● 마포·용산·성동 → 최소 8천만 원~1억 7천만 원 수준

● 노원·도봉·구로·중랑 등 외곽 → 생애최초 기준 2천만 원대까지 가능

요약하자면, 어떤 유형으로 대출을 받느냐에 따라 필요한 자금은 최대 10배까지 차이가 납니다. 특히 생애최초는 체감 혜택이 매우 큰 만큼 요건만 갖추면 유리합니다.

✔ 마무리

서울 아파트 매매는 정책 변화와 규제 여부에 따라 필요한 자금이 크게 달라집니다. 오늘 정리한 수치는 평균값 기준이므로 실제 매물·대출 심사에 따라 변동될 수 있습니다. 하지만 '내가 어떤 유형에 해당하고 얼마 정도가 필요한지' 감을 잡는 데 큰 도움이 될 것입니다.

궁금하신 지역이나 평형이 있다면 댓글로 남겨주세요! 정확한 계산과 비교표를 추가로 만들어드릴게요 😊