10.15 부동산 대책 이후, 서울은 숨 고르고 지방은 상승? 한 달간 변화 총정리

rikyriky2020 2025. 11. 24.

10월 15일 발표된 부동산 대책 이후 시장을 바라보는 시선이 많이 달라졌습니다. 서울 핵심 지역은 그동안 빠르게 올라온 가격이 숨을 고르는 모습인 반면, 지방의 주요 거점 도시는 오히려 상승 폭이 커지는 흐름이 나타나고 있습니다. 첨부된 인포그래픽을 바탕으로, 10.15 대책 이후 한 달 동안 서울과 지방의 아파트값이 어떻게 움직였는지 핵심만 정리해 보겠습니다.

1. 10.15 대책 이후 지방 집값, 규제 전보다 더 많이 올랐다?

첫 번째 자료는 부산 해운대·대구 수성구·광주 남구 등 지방 대표 지역의 아파트 매매가 상승률 변화를 보여 줍니다.

10월 15일 이전 5주(9/8~10/13)와 그 이후 4주(10/13~11/10)를 비교해 보면 다음과 같은 특징이 있습니다.

부산 해운대구는 상승률이 0.37% → 0.58%로 더 커졌습니다.
대구 수성구는 -0.11%에서 0.07%로 돌아서며 하락에서 상승으로 전환되었습니다.
광주 남구 역시 -0.17%에서 0.06%로 반등했습니다.

즉, 대책 이후 지방 핵심 지역은 “하락 진정 → 완만한 상승” 구간에 진입한 모습입니다. 서울 규제 강화로 수요 일부가 지방 거점 도시로 이동하면서 거래량과 매매가가 함께 살아나는 흐름으로 해석해 볼 수 있습니다.

2. 규제·비규제 지역별 아파트값 상승률 지도 한눈에 보기

두 번째 인포그래픽은 10월 13일 대비 11월 10일까지, 수도권 규제·비규제 지역의 아파트값 상승률을 지도 위에 표시한 자료입니다.

지도를 보면 몇 가지 공통점이 보입니다.

서울 도심·강남권은 이미 가격 수준이 높은 만큼, 평균 상승률은 1% 내외로 상대적으로 안정적인 편입니다.
반면 안양 동안·의왕·평촌·용인 수지·수원 권선·수원 영통 등 비규제 또는 규제 완화 수혜 지역은 1%를 웃도는 상승률을 기록하고 있습니다.
서울과 가까운 경기 남부, 광명·안산 등 교통 호재가 있는 곳도 평균 이상 상승률이 나타납니다.

결국 대책 이후에도 완전히 식어 버린 곳보다는, 교통 호재·직주근접·대규모 정비사업 등이 겹치는 지역 중심으로 가격이 움직이고 있다는 점을 확인할 수 있습니다.

3. 서울 아파트값, 상승 속도는 둔화…노도강까지 브레이크?

세 번째 자료는 10.15 대책 발표 전후 5주 동안의 서울 자치구별 아파트 매매가 상승률을 비교한 표입니다.

서울 전체를 보면 9/8~10/13 동안 상승률이 1.13%, 10/13~11/10 동안 상승률은 1.10%로 숫자만 보면 큰 차이가 없어 보입니다. 하지만 개별 구를 자세히 들여다보면 분위기가 꽤 다르게 나타납니다.

성동·마포·광진·서초 등 그동안 강하게 올랐던 지역은 상승 폭이 1%포인트 이상 줄어들었습니다.
노원·강북·도봉 이른바 ‘노도강’으로 불리는 외곽 지역은 상승률이 0.35% → 0.23%, 0.11% → 0.04%, 0.14% → 0.12%로 전체적으로 상승 폭이 축소되었습니다.

이는 대출 규제·세제 강화가 투자를 목적으로 한 수요에 먼저 영향을 주면서, 가격이 빠르게 올랐던 단지와 외곽 확장 구간의 열기를 식힌 영향으로 볼 수 있습니다. 실수요가 두터운 핵심 입지보다, 상대적으로 레버리지 비중이 큰 지역의 체감 변화가 더 크다고 해석할 수 있습니다.

4. 2025년 한 해, 서울과 지방 매매가 주간 변동률 추이

네 번째 그래프는 2025년 1월부터 11월까지 서울과 지방의 주간 아파트 매매가 변동률을 나란히 보여 줍니다.

그래프 상에서 특히 눈에 띄는 지점은 두 곳입니다.

6월 27일 대책 발표 전후로 서울 변동률이 0.4%를 넘는 고점을 찍은 뒤 점차 하락하는 패턴
10월 15일 대책 직전 다시 0.5% 내외까지 상승했다가, 발표 이후 빠르게 진정되는 흐름

반면 지방은 같은 기간 동안 변동 폭이 0% 안팎에서 크게 벗어나지 않는 안정적인 추이를 보였습니다. 다만 10월 이후부터는 지방도 서서히 플러스 구간으로 올라오고 있어, “서울은 속도 조절, 지방은 기지개를 켠 단계”라고 정리할 수 있습니다.

5. 서울 외곽은 멈추고 지방 대장주는 웃은 이유

마지막 인포그래픽의 문구처럼, 10.15 대책 이후 한 달 동안 “서울 외곽지역은 숨 고르고, 지방 대장주는 웃었다”는 평가가 나옵니다. 그 이유를 정리해 보면 다음과 같습니다.

5-1. 대출 규제의 직접적인 영향

이번 대책은 대출 가능 금액과 규제 지역 기준을 조정해 투기 수요 유입을 차단하는 데 초점이 맞춰졌습니다. 특히 서울 외곽의 중저가 단지나 갭투자 비중이 높았던 지역은 대출 여건이 까다로워지면서 추가 매수세가 줄어들 수밖에 없습니다.

5-2. 이미 많이 오른 지역과 아직 여유가 있는 지역의 차이

서울은 지난 몇 년간 꾸준히 가격이 올랐고, 최근 1~2년 사이에도 핵심 지역을 중심으로 높은 상승률을 기록해 왔습니다. 반면 지방의 여러 도시는 조정기를 오래 겪으면서 상승 여력이 남아 있던 곳이 많았습니다. 정책 발표 이후 자금이 상대적으로 가격 부담이 적은 지방 핵심지로 흘러가는 현상이 나타난 것으로 볼 수 있습니다.

5-3. 교통·산업·정비사업 호재

수도권 외곽과 지방 대도시에서는 여전히 광역 교통망·산업단지 조성·도심 재개발 등 굵직한 호재가 진행 중입니다. 이러한 개발 이슈는 장기적으로 인구 유입과 직주근접 수요를 만들어 내기 때문에, 대책 이후에도 호재가 뚜렷한 지역 위주로 관심이 집중되는 모습입니다.

6. 앞으로 시장을 볼 때 체크하면 좋은 포인트

이번 자료는 어디까지나 최근 한 달간 통계에 기반한 시장 흐름 정리입니다. 앞으로의 방향을 단정할 수는 없지만, 흐름을 파악할 때 참고하면 좋은 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.

금리·대출 규제 변화 금리 수준과 대출 규제는 주택 시장의 체감 수요에 가장 직접적인 영향을 줍니다. 특히 추가 대책이나 완화 움직임이 있는지 수시로 확인하는 것이 좋습니다.
지역별 공급 계획 입주 물량과 분양 일정은 중장기적인 가격 흐름에 영향을 줍니다. 특정 시기에 입주 물량이 집중되는 지역은 단기적으로 조정이 나타날 수 있습니다.
교통·개발 호재의 진척도 계획 단계인지, 실제 착공 단계인지에 따라 시장 반응은 달라집니다. 단순한 발표보다는 예산 반영, 공사 시작 여부를 체크해야 합니다.
실거래가 흐름 지표 평균뿐 아니라, 내가 관심 있는 단지의 실거래가가 어느 가격대에서 체결되고 있는지 국토부 실거래 자료를 통해 꾸준히 확인하는 습관이 필요합니다.

마지막으로, 모든 부동산 정보는 개인의 재무 상황과 거주 계획에 따라 해석이 달라질 수 있습니다. 이번 글에서 정리한 내용은 시장 동향을 이해하기 위한 참고 자료로 활용하시고, 중요한 결정을 내릴 때는 꼭 여러 자료를 함께 비교해 보시길 바랍니다.