2025년 10월 부동산 규제지역 확대 총정리｜서울 전역, 경기 12개 시 대출·세제·거래 제한 강화

rikyriky2020 2025. 10. 21.

최근 정부가 발표한 10.15 부동산 대책으로 인해 수도권 부동산 시장이 큰 변화를 맞이했습니다. 서울 전역과 경기도 주요 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 새롭게 지정되었으며, 이에 따라 대출 규제, 세금 강화, 거래 제한이 한층 더 강화되었습니다. 이번 포스팅에서는 주요 지역, 대출 규제 변화, 세제 개편, 그리고 시장에 미칠 영향을 한눈에 정리해드립니다.

📍 1. 수도권 규제지역 확대 — 서울 전역 + 경기 12개 시 추가 지정

2025년 10월 20일부터 적용되는 이번 대책의 핵심은 바로 규제지역 확대입니다.

서울은 25개 전 자치구가 모두 투기과열지구 및 조정대상지역으로 유지되고, 경기도에서는 다음 12개 지역이 새롭게 지정되었습니다.

과천시
광명시
수원시(영통·장안·팔달)
성남시(분당·수정·중원)
안양시 동안구
용인시 수지구
의왕시
하남시

또한 해당 지역 중 일부는 토지거래허가구역으로 추가 지정되어, 10월 20일 이후 매매 계약을 진행할 때 반드시 사전 허가를 받아야 합니다.

이는 투기성 거래를 차단하고 실수요 중심의 시장 구조를 만들기 위한 정부의 의도입니다.

💰 2. 주택담보대출 규제 강화 — LTV·DSR 기준 대폭 강화

📌 LTV 70% → 40%로 축소

규제지역으로 지정된 곳에서는 LTV(주택담보인정비율)가 기존 70%에서 40%로 줄어듭니다.

예를 들어 10억 원짜리 아파트를 구입할 경우, 기존에는 7억 원까지 대출이 가능했지만 이제는 4억 원까지만 가능합니다. 즉, 자금 부담이 훨씬 커지게 됩니다.

구분	비규제지역	규제지역
LTV	70%	40%
대출 가능 금액 (10억 주택)	7억 원	4억 원

📌 DSR 스트레스 금리 1.5% → 3%로 상향

DSR(총부채원리금상환비율)은 소득 대비 부채 상환 능력을 평가하는 기준입니다. 이번 조치로 스트레스 금리가 1.5%에서 3%로 올라가면서, 같은 소득을 가진 사람이라도 대출 한도가 대폭 줄어듭니다.

연소득	DSR 1.5% 기준	DSR 3% 기준
3,000만 원	1억 9,500만 원	1억 7,500만 원
5,000만 원	3억 2,500만 원	2억 9,200만 원
7,000만 원	4억 5,500만 원	4억 500만 원

즉, DSR 상향 → 대출 여력 축소 → 거래 감소로 이어질 가능성이 높습니다.

💸 3. 세제 강화 — 다주택자 및 고가 주택 보유자 부담 증가

이번 규제에는 세금 부문에서도 여러 가지 변화가 포함되었습니다.

다주택자 취득세 중과 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12% 세율이 적용됩니다.
양도세 비과세 요건 강화 기존 2년 보유 → 2년 보유 + 2년 실거주 요건으로 강화.
다주택자 장기보유특별공제 폐지 실거주 중심 정책 유도를 위한 조치입니다.

결과적으로 다주택자의 보유·매도 비용이 커지며, 시장에는 매물 잠김 현상과 함께 일시적 거래량 감소가 예상됩니다.

🏗 4. 청약 및 사업자 대출 규제도 함께 강화

이번 대책에는 실수요자를 보호하기 위한 청약 제도 보완과 사업 목적 대출 제한이 함께 시행됩니다.

청약 1순위 요건 강화: 무주택 기간, 납입 금액 기준이 상향 조정
사업자 대출 실태 전수조사: 주택 구입 목적의 사업자금 대출 제한
정비사업 규제 강화: 재건축·재개발 조합원 분양 자격 요건 강화

특히 ‘사업자 대출을 통한 우회 투자’가 적발될 경우, 전면 조사 및 제한 조치가 이루어질 예정입니다.

📅 5. 부동산 대책 향후 추진 일정 요약

정책 과제	주요 내용	시행 일정	소관 부처
주택수요 관리 강화	조정대상·투기과열지구 확대, 토지거래허가구역 추가 지정	즉시	국토교통부
대출 규제 강화	DSR 상향, 전세대출 제한, 행정지도	2025.10~2026.1	금융위원회
세제 합리화	보유세 조정, 연구용역 발주	2025.4Q	기획재정부
부동산 불법행위 단속	부동산법 특별단속, 자금조달계획서 공유	2025.11~2026	국토교통부 / 금융감독원

📉 6. 규제지역 지정이 시장에 미칠 영향

이번 조치는 단기적으로는 거래 위축, 중장기적으로는 가격 안정화에 영향을 미칠 것으로 보입니다.

✅ 단기 영향: 대출 규제로 인한 매수세 감소, 거래량 급감
✅ 중기 영향: 일부 과열 지역 가격 조정, 실수요자 중심 재편
✅ 장기 영향: 세제·대출·청약 제도 일원화를 통한 시장 안정화 기대

결국 이번 규제는 단기적 ‘냉각기’를 거쳐 시장의 체질을 개선하는 단계로 볼 수 있습니다.

📌 정리하며

2025년 10월 부동산 규제는 대출·세금·거래 전방위 강화로 요약됩니다. 서울과 수도권의 부동산 과열 양상을 진정시키기 위한 조치지만, 시장에 미칠 단기적 충격도 적지 않을 것입니다.

지금은 급한 매수보다 현금 유동성 확보와 정책 확인이 우선입니다. 특히 실수요자라면 청약제도 완화나 무주택 혜택을 적극 활용하는 전략이 필요합니다.