2025 부동산 규제 폭탄, 집값은 어떻게 될까?

rikyriky2020 2025. 10. 20.

최근 정부가 수도권을 중심으로 부동산 규제 강화를 발표했습니다. 불과 몇 주 만에 수억 원씩 오르던 시장 분위기에 제동이 걸릴 전망인데요. 이번 조치가 실제로 어떤 영향을 미칠지, 그리고 대출 규제의 핵심이 무엇인지 쉽게 정리해보았습니다.

“2주 만에 1억 상승”, “패닉바잉 재점화”라는 뉴스가 연일 이어졌습니다. 특히 서울과 수도권 주요 지역의 아파트 실거래가는 다시 상승세를 타고 있었죠. 정부 입장에서는 ‘지나친 과열’을 잡기 위해 규제 강화 카드를 꺼낼 수밖에 없었습니다.

결국 10월 중순, ‘폭탄 규제’라 불리는 새로운 부동산 정책이 발표되었고, 시장의 흐름이 다시 바뀌고 있습니다.

이번 조치의 핵심은 바로 규제지역 확대입니다. 기존에는 일부 과열 지역만 지정되어 있었지만, 이제는 서울 전 지역과 경기도 12개 시·군이 모두 포함됩니다.

이 지역들은 ‘조정대상지역’과 ‘투기과열지구’로 지정되며, 토지거래허가구역까지 확대되었습니다. 즉, 앞으로는 10월 20일 이후 계약 전 반드시 허가를 받아야 합니다.

이번 규제의 가장 직접적인 타격은 바로 LTV(주택담보인정비율) 축소입니다. 기존 수도권 비규제 지역은 LTV가 70%였지만, 규제가 강화되면서 40%로 줄었습니다.

쉽게 말해, 10억짜리 집을 살 때 이전엔 7억 원까지 대출이 가능했지만 이제는 4억 원만 대출이 가능합니다. 즉, 내 자금이 3억에서 6억으로 두 배 필요해진 셈이죠.

기존 LTV	변경 LTV	10억 주택 대출 가능액
70%	40%	7억 → 4억

이로 인해 실수요자뿐 아니라 투자 목적의 매수세까지 빠르게 위축될 가능성이 큽니다.

DSR은 ‘총부채원리금상환비율’을 의미하며, 소득 대비 빚을 얼마나 감당할 수 있는가를 평가하는 지표입니다. 이번 규제로 스트레스 금리가 1.5%에서 3%로 높아졌습니다.

쉽게 말해, “이자율이 올라간 상황까지 고려해 빚을 갚을 수 있는가”를 보는 기준이 엄격해졌다는 뜻입니다. 따라서 대출 한도는 전반적으로 줄어듭니다.

결국 대출 금리가 오르고, 한도가 줄어들면 “집을 살 수 있는 사람의 수”가 줄어든다는 결론이 나옵니다.

주택 가격에 따라 대출 한도도 세분화되었습니다.

즉, 고가 주택으로 갈수록 대출 가능 금액이 크게 줄어들어 시장 진입 장벽이 한층 높아졌습니다.

이로 인해 단기 투자 목적의 거래는 사실상 불가능해졌고, 실수요 중심의 시장으로 재편될 전망입니다.

단기적으로는 매수 심리가 위축되며 거래량이 줄고, 일부 지역에서는 가격 조정이 나타날 수 있습니다. 하지만 공급이 여전히 부족한 지역은 하락폭이 제한적일 가능성도 큽니다.

즉, “모든 지역이 떨어진다”기보다, 과열됐던 지역일수록 조정이 크고 안정적인 지역은 완만한 흐름을 보일 것으로 예상됩니다.

지금은 “무조건 오른다”도, “완전히 떨어진다”도 아닌 전환기입니다. 대출 한도, 규제 지역 여부, 실거주 요건 등을 꼼꼼히 따져야 손해를 피할 수 있습니다.

특히 자금 계획을 세울 때는 DSR과 LTV 기준을 꼭 확인하고, 미리 여유 자금을 확보하는 것이 중요합니다. 규제 강화는 단기적 타격을 주지만, 장기적으로는 시장의 건전성을 높이는 방향으로 작용할 수도 있습니다.

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